Drágaság és rossz tervezés a kolozsvári ingatlanpiacon

D

„A börtön ablakába’ soha nem süt be a nap” – ugrik be a pionír- és úttörőtáboros sláger, amikor visszamegyek a földszintre, és sajnos azonnali dallamtapadást okoz. Tartózkodási helyünk: Fenes (Szászfenes, Florești, az ország legnagyobb községe stb., a legutóbbi népszámlás szerint 20,2 ezer, friss becslések szerint legalább 30 ezer lakos). Tartózkodási helyünk közelebbről: egy három egységből álló sorház középső lakása.

Az ingatlan egy, a főútra merőleges utcában található (hogy melyikben, nem emlékszem, nem is lényeges). A ház előtt autóbeállónyi hely, mögötte pedig egy „udvar”-nak nevezett felület, amely terasznak is kicsi és keskeny, de teljes panorámát biztosít nyugatra, a párhuzamos sorház hasonlóan remek „udvar/terasz”-ára, valamint a szomszéd nappalijára és konyhájára. A két épület között annyira kevés a hely, hogy nem győz meg arról, egyáltalán betartották-e a kötelezően előírt minimumtávolságot, vagy ha be is tartották, egy centiméterrel sincs több. A szomszédos sorház is kétszintes, magassága pedig kizárja, hogy az „udvar/terasz”-ra néző „nappali”-ba nappali fény jusson, vagy csak júniusban, talán-talán, amikor „a Föld forgástengelye a legkisebb szögben hajlik el a Nap sugaraitól”. Hiába kelet-nyugati tájolású a ház, sikerült a beosztását is elrontani: a miniatűr ablakú konyha néz az utcára, keletnek, a „nappali” pedig a szomszéd (vagyis az árnyék) felé, nesze neked, panorámaablak. A házban a legjobb hely a legkisebbik „hálószoba” (nevezzük inkább hálófülkének – bár láttam ennél még kisebb szerzetesi cellát), ott legalább ragyogás van már pirkadattól és tart kora délutánig. Az ingatlanügynök rutinból sorolja a paramétereket, és kissé túl nyomulósan arról győzköd, hogy ezen az áron milyen szupcsy vétel ez a lakás, és a szomszédban a rokonának adta el az egyik ugyanilyet. Hacsak úgy nem… Nem akarom az orra alá dörgölni, hogy persze-persze, jutalékért mindent, sem azt, ez annyira tipikus szöveg, hogy már semennyire sem hatásos, inkább elhiszem, hogy úgy van, ahogy mondja. Mert ez a verzió a valószínűbb. A kolozsvári ingatlanpiacon történt, közel egy éven át tartó kalandozás után azt állítom, hogy itt szinte mindent el lehet adni.

***

Nincs értelme részleteznem, hogy a Vivóig tartó kábé két kilométeres út 25 percig tartott, mert valahol Kolozsvár felé a külső sávban tíz méteren át javították az aszfaltot, emiatt a fél faluban borult a forgalom (aki Kolozsváron és környékén lakik, szerintem unja már a „mennyit ültünk a dugóban” anekdotákat). Azt hiszem, ez a látogatás, az oda és a visszaút meggyőzött arról, hogy soha ne akarjak Fenesre költözni. Ez természetesen csak szubjektív ítélet, az ilyen döntés nem általánosítható, ugyanakkor azt hiszem, 2018 folyamán sikerült begyűjtenem

pár izgalmas ingatlanpiaci benyomást.

Kezdjük ezzel a szerencsétlen sorházzal, aminek meg sem kellett volna épülnie. Sőt, lehet, nem is valódi az egész, hanem a kék bogyót kaptuk be, így a fenesi polgármesteri hivatal és a helyi tanács egy különösen precíz-becsapósra tervezett szimulációjában jártunk, amely azt mutatja be, hogy hova és hogyan nem tanácsos építkezni. A felhasznált, nadrágszíj szélességű telek abszurdum, ennyire alkalmatlan felületet egyszerűen nem lett volna szabad kiparcellázni. Szemmértékre 15–16 méterről van szó (de inkább kevesebbről, mint többről): ezt a szélességet el kellett volna osztani a párhuzamos telkek között, hogy a házak között maradjanak normálisabb sávok. Vagy ha már ennyire mohón történt a parcellázás, erre az utca melletti keskeny lukra nem lett volna szabad kiadni az építkezési engedélyt. Legyen a helyén játszótér, ültessenek két-három fát, vagy ha semmi épeszű ötlet nincs, alakítsanak ki a szomszédságnak parkolót, azzal is jobb lett volna a környékbeli hat-nyolc ház lakóinak, mert legalább az autójuk nem foglalja a helyet az ablak alatt.

Maradjuk (Szász)Fenes közigazgatási területén. Átellenben, a Szamos bal partján épült fel a Donath Park. Figyelemre méltó jellemzője, hogy a négy-ötemeletes épületek nagy felületeken sötétszürkék. A telep déli oldalán az alsóbb szintekről remek kilátás nyílik – nem a folyóra völgyére, hanem a korábban odaépült emeletes házakra. A „park” elnevezés azért nagyvonalú kissé, mert egyetlen fát sem láttam, de még csemetét sem – a komolyabb zöldfelületek kialakítása a lakókra marad, ha hajlandók rá. Való igaz, közel a Hója, az erdő közelségét viszont nagyjából csak a lakótelep egyharmada-fele tudja élvezni. A telepet ugyanis egy napról-napra forgalmasabb, de cserébe annál szűkebb kétsávos, a Dónát, majd Erdő (Pădurii) út vágja ketté, amely följebb, nyugat felé a Szamos gátján át vezet a fenesi Terra negyed felé, s egyre többen is közlekednek rajta. Ebből következően, ha a Donath Parkban nem festenek fel zebrákat és telepítenek melléjük sürgősen jelzőlámpákat, gyalog lehetetlen lesz átkelni az utcán. Azon, ami domb aljába vágott erdei út közvetlen utóda, 15 évvel ezelőtt csak egy-egy kocakiránduló járt rajta autóval, és fikarcnyival sem lett szélesebb, csak kapott egy aszfaltréteget. Útpadka semmi, tömegközlekedés… (haha! itt…? a kocsik is centizgetik egymást, egy busz valószínűleg nem fér el), ha valaki lerobban, az egész lakótelep elkésik a munkából (és még az erre járó fenesiek is jól megjárják). Visszafelé, a délutáni-kora esti csúcs környékén pedig már a Rádiónál torlódás van, lépésben döcög mindenki.

Járda csak a telepen belül van. Hiába van bő 1,5 km-re a buszvégállomás, gyerekkocsival, rollerrel, görkorcsolyával nem tudod megközelíteni. Ilyen rövid távolságon a bicikli lenne a leggyorsabb (még az emelkedő is kibírható), de a jelen állapotok szerint csak a legprofibbaknak és a legelszántabbaknak ajánlható, akik nem félnek a szűk sáv közepén haladni, nem törődnek mögöttük az autósokkal, és a fagyra, jegesedésre, hóra stb. is van korrekt felszerelésük. Ha tehát itt veszel cirka 70–80 ezer euróért lakást, annak csupán az az előnye, hogy korszerűbb a beosztása, mint annak, amiben a szüleid élnek a Monostoron, de gyakorlatilag be vagy zárva a telepre, mert a legközelebbi boltig is kocsiba kell ülnöd.

Új lakótelep Kolozsvár környékén (fotó: Raul Ștef/PressOne.ro)
Új lakótelep Kolozsvár környékén (fotó: Raul Ștef/PressOne.ro)

Ezek után logikus,

hogy amennyiben Kolozsvár közigazgatási határon belül van, a 70–80 m2-es vagy annál nagyobb, klasszik blokklakásokért már gyakran legalább 100 ezer eurót kérnek: mert megfizettetik, hogy bent vagy „a Városban”, hogy még gyalog sem kibírhatatlanok a távolságok, hogy vannak zöldfelületek, már megnőttek a fák, és ott a közelben az óvoda-iskola-bolt-akármi. Gondoljunk azokra a lakótelepekre az országban, amelyeket zöldmezős beruházásként építettek 1989 előtt (pl. a Drumul Taberei Bukarestben, a Györgyfalvi-negyed első üteme Kolozsváron). Ezek összességében mára élhetőbbek, mint az új, nem luxuskategóriájú lakóparkok. Erre az lehet a magyarázat, hogy az előbbieket mégiscsak valamilyen életminőség-ideál mentén tervezték, tágabbak voltak a léptékek, szem előtt volt tartva, hogy nem csak lakásokra van szükség nagy mennyiségben, hanem szolgáltatásokra is.

Ugrás északra, Kajántóra. Vajon mi van, ha kábé egy lakóparki lakás árán házat vennél? No nem önállót – bár végülis ilyen is akad ennek az árszintnek a felső határán –, de legalább egy ikerház felét. Örömmel jelentem, van miből válogatni, a fél világ a Kolozsvár környéki falvakban építkezik. Az eredmény látványban nem kiemelkedő, hozza a neotömbház-stílust: itt-ott egy kis díszvakolat, ferdetető horganyzott lemezzel, vagy egy minél laposabb szögű nyeregtető, hogy ne kelljen a minimálisnál többet költeni tetőszerkezetre, ácsmunkára (a végeredmény jól beépíthető padlásnak alacsony, és örülhetsz, ha rendben van a hőszigetelése).

És persze a kötelező, miniatürizált erkély. Minek kellenek egy – rendszerint földszint+emeletes – városszéli ikerházra erkélyek, ott, ahol amúgy is van valami (nem a méretekkel kecsegtetve, de mégis) udvar, kert, jobb levegő, mint a belvárosban, és nemdohányzó háztartás esetén is egy perc alatt ki lehet menni cigarettázni? Mert ezt várják el a megrendelők – magyarázza építész barátom. És miért ilyen kicsik, apropó, legtöbbször a lakóparkokban is? Ezeken a pár négyzetméteres semmiségeken hosszasan üldögélni nem lehet, két kerti szék és két ember alig fér el, ha egy nagyobb dézsába telepített növényed van, el is foglalja az egészet, és igazából ezen az éghajlaton november elejétől március-április végéig nem használhatók ki, csak tárolásra, cserébe egy erkélynyivel is csökkent a hasznos lakótér. (Azt jósolom, előbb-utóbb beépítik őket.) Hát azért – kapom a választ –, mert a nagyobb erkély más szerkezeti megoldást igényel, több vasbetont, emiatt drágább; továbbá a vevők jó része igényli a balkont, hát úgy kell nekik, mert ilyenformán meg is kapják.

Tanácsaimat megfogadva inkább olyan ingatlant szeretnél, ahol nem bohóckodtak ezzel, s így 2–4 m2-vel nagyobb az egyik emeleti szoba? Hm-hm, ez máris szűkíti az opciókat.

Azért akadnak ilyen ikerházak is. Például Kajántón. Az egyik felét tekintve egészen elfogadható a tájolás – a nappali néz az udvar/kert, illetve az utca felé, nagyjából délnyugatra, és nem a konyha –, emiatt a viszonylag keskeny telek ellenére sincs bezártság-érzés, van fény. Előny, hogy utcasarokra épült, a másik oldalon már van egy új ház, és feljebb is egy másik, vagyis védve vagy attól, hogy valami őrült a telekhatárra húzza fel az Empire State Buildinget (erről később).

Hátrányok? Akadnak. Néhány célzott szakértői kérdés után kiderül, hogy az épület alól szinte biztosan kispórolták kellő vastagságban a víz- és hőszigetelést. Az ingatlan egy domb alján fekszik, de sehol sem találjuk a talajvizet elvezető dréncsöveket. Utólag beépítve drága, kezdve azzal, hogy meg kell terveztetni, fel kell túrni az udvart, és csak azután jöhet a tereprendezés. Ha nem csináltatod meg, pár év múlva szinte biztosan agresszív és makacs penészedésre számíthatsz; aki nem allergiás még semmire, majd kipróbálhatja. Ha ráveszed a befektető-kivitelezőt, oldja meg ő a problémát, akkor startból ugrik egyet az ár; plusz a beton alap alatt úgysem tudja pótolni vagy megvastagítani a szigetelést. Ha a beton fölött szigeteltetsz utólag, akkor vége az átlaghoz képest tűrhető, 2,70 méteres belmagasságnak (erről később), és a földszinten át kell építeni az összes ajtót, mert a plusz réteg miatt nem lesznek szintben, nem tudod nyitni-csukni. További hibák: a falazás feltűnően hanyag munka, jó tíz négyzetcentiméteres darabok, sarkok hiányoznak a pórusbeton téglákból (BCA), csökkentve a hőszigetelés hatékonyságát. Van egy-két semmibe vesző gerenda – nem látni, hogy valóban meg lennének támasztva legalább két ponton. Az egészet az koronázza meg, hogy az ikerház egy közös, 25 cm vastag falra épült, vagyis vagy hangszigetelteted az egész közös falat (jelentős pluszköltség, csökken a lakótér), vagy a szomszéd minden zaja át fog hallatszani, és viszont.

Akkor pedig miért költözzünk ki a falusi csendbe?

Próbálkozzunk most délkeleten, Dezméren. Szimpatikus, dimbes-dombos falu, főleg a szélén sok iker- és különálló ház épül, de urbanisztikailag nívósabban, mint másutt (egyelőre nincs extrém zsúfoltság). Az egyik, jónak tűnő ikerház, a közös felületen duplafalú, ahogy lennie kell, hurrá. A kert kicsike, de még nem átverés kertnek nevezni. A hátrány csupán az, hogy a felső- és az alsó szomszéd háza is eléggé közel esik, egyedül a terasz és a kertrész néz egy nyitottabb térség, a nyugati szomszéd felé. Arrafelé egy kinézetre legalább nyolcvan éves ház látható, hatalmasnak tűnő (a „régi időkben” csak szokásos méretű), felénk hátranyúló kerttel. Figyelmeztető konstelláció: az öreg házat eladják, lebontják, a telket kettéosztják, felhúznak rá két ingatlant, amiből az egyik akár földszint plusz két emelet is lehet, mivel a telekméret és/vagy némi korrupció lehetővé teszi. Ha peched van, a hátsó épület lesz a magasabbik, és lőttek a szabad térnek és a kilátásnak. Hogy mikor történik meg mindez? Nem tudhatod. Lehet, hogy nem sokkal a beköltözés után, lehet, hogy sosem – bár az ingatlanboomot elnézve az utóbbi eset a kevésbé valószínű. Biztos, hogy ikerházat akarsz venni a festői Dezmér City szívében? Majdnem 90 ezer euróért? Nem biztos. Ráadásul olyant, ahol a földszint sötét, a tervező pedig őszinte, boldog dicsekvéssel közli, hogy a belmagasság 2,60 méter (!), ami teljes 5 cm-rel több, mint amennyit lakóingatlanok esetén minimumként előír az 144/1996-os lakástörvény. Az emeleten pedig akkor lesz szebb a belmagasság, ha teljesen kihasználod a ferde tető alatti részt, egyúttal lemondva egy praktikus tárolóhelyről.

Ha valakinek nem jó Kolozsvár környéke, és ingázni sem akar különösebben,

akkor miért nem beljebb vásárol?

Azért, mert nem akar többedmagával egy drága lyukban nyomorogni, viszont 100 ezer euró alatt ritkán találni olyan, legalább 80 négyzetméteres lakófelületet biztosító ingatlant, amire lehetséges hitelt felvenni. Mire gondolok? A kedvező ár – viszonylag nagy lakófelület – lehetőleg blokk ne legyen kombinációból az következik, hogy beépített padlásterű házakat, illetve tetőtéri lakások állnak a lista első helyén. Nos, ezekről szokott kiderülni, hogy a bankok számára értelmezhetetlenek, pontosabban csak a földszinttel bezárólag. Ugyanis a padlást, tetőteret illegálisan csinálták meg. Nem olyan értelemben, hogy nem tervezte meg senki, építész sosem látta, hanem olyanban, hogy a kialakítható lakószintek száma a telekmérethez kötött. Ha tehát egy arányosan kicsi telken álló családi- vagy társasházban beépítik a padlást, vagy egy 3-4-5 szintes új épület esetén menet közben kitalálták, hogy nosza, legyen még egy tetőtéri lakás is, akkor a változtatást szinte lehetetlen telekkönyveztetni. Akit ez nem zavar, vehet olyan lakást, ami papíron nem túl sokat érő, üres padlás, de csak és kizárólag készpénzért, és adott esetben ugyanígy, készpénzes vevőknek tudja eladni.

A városhatáron belül jellemző másik jelenség: várunk az ingatlanfejlesztőkre, vagy a nagyon tehetős balekokra, nem sürgős… az árból pedig nem engedünk, hiába nincsenek vevők. Sok helyen árulnak – egyáltalán nem a város felkapott kerületeiről van szó – horribilis árakon rissz-rossz, adott esetben a szó szoros értelmében romos házakat a bűvös 100 ezer eurós ár fölött, nem csinálva titkot az állapotukból. Már a hirdetési fotókon is jól látszik, lepotyogott a cserép, korhadnak a gerendák, a vakolat négyzetméternyi felületeken búcsút mondott a téglának, és nem mostanában. A logika az, hogy jön valaki, esetleg megveszi a szomszéd házat is, és felhúz a helyére egy többszintes (lehetőleg minél több!) épületet. Nem ritka, hogy a maximum három-négy szinttel beépíthető városrészekben az egyenlőbbek számára  megvalósítható a tizenegy szint is (földszint + 10 emelet).

Ez a másik kockázata annak, ha Kolozsvár régi lakónegyedeiben vásárolsz egy barátságos, antik kutyaólat. Valójában sosem tudhatod, mikor húznak fel melléd egy idomtalan dögöt, nem csak végletesen lerontva a közvetlen környék benapozottságát, kérdésessé téve a tiéd eladhatóságát, hanem jó eséllyel a szűk kis utcák közlekedését is tönkretéve – mert az új lakók vagy irodisták többsége általában nem biciklivel vagy rollerrel jár, hanem autózik, utóbbi esetben rendszerint a környékbeli falvakból, azokból az iker- és egyéb házakból, amelyeket hagytál a francba…

Széljegyzet:

Kolozsvár az egyetlen régiós központ az országban, ahol a lakások drágábbak, mint tíz éve, közvetlenül az ingatlanlufi kipukkadása előtt (2008 harmadik negyedévéhez képest 6,2%-kal ). Kolozsváron átlagban 1520 euró, Bukarestben 1290 euró négyzetméterárral számoljon, aki mostanság vásárolna (2018. októberi adatok; részletek itt). A fővárosban 3,3%-ot, Kolozsváron 2,5%-ot sikerülhet átlagban lealkudni a vételárból. Az ingatlanfejlesztők többsége bizakodó, arra alapozva, hogy Kolozsváron az elmúlt egy évben 14%-kal nőtt az ingatlanpiac (míg Bukarestben gyakorlatilag stagnált: 1%-os bővülés volt), ám az ingatlan-értékbecslők szövetségének elnöke arra figyelmeztet, hogy ami most van, azt már az IT-iparban dolgozók sem képesek megfizetni.


A következő rész tartalmából:

A kolozsvári ingatlanok nem simán csak drágák, rém rossz az ár-érték arány is – Mi az, amit a 150 ezer eurós házban sem kapsz meg? – Rossz és még rosszabb kompromisszumok

Alvó szegek a jéghideg homokban.
Plakátmagányban ázó éjjelek.
Égve hagytad a folyosón a villanyt.
Ma ontják véremet.

Pilinszky János: NÉGYSOROS

Sipos Géza

Véleménye akkor is fontos számunkra, ha nem egyezik a szerkesztőség vagy szerzőink véleményével. Viszont a hozzászólásának eleget kell tennie pár alapfeltételnek. Vagyis nem lehet közönséges, nem lehet tartalmatlan trollkodás, nem lehet sértő vagy gyűlöletkeltő. Az ilyen kommenteket töröljük, a visszaeső kommentszédelgőket pedig kitiltjuk.

Legutóbbi bejegyzések

Legutóbbi hozzászólások

Archívum

Kategória